Gemeinden, welche nicht innerhalb der Vorranggebiete für Siedlungsentwicklung liegen, sind im Regionalplan als Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche dargestellt. Diese Gemeinden sind auf ihre Eigenentwicklung beschränkt, was bedeutet, dass sie Baugebiete nur zur Deckung des örtlichen Bedarfs ausweisen dürfen. Es handelt sich zumeist um kleine Orte im ländlich-strukturierten Raum, welche keine eigenen Versorgungseinrichtungen aufweisen und nur ein mäßige Verkehrsanbindung haben.
Durch die Festlegung als Eigenentwicklungsortsteil werden die Planungen der Gemeinden eingeschränkt, denn sie dürfen in ihren Flächennutzungsplänen nur so viele Bauflächen ausweisen, wie sie zur Deckung des örtlichen Bedarfs brauchen. Ziel ist es, die Flächeninanspruchnahme für Siedlungszwecke im Freiraum zu reduzieren und die Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden. Vor allem vor dem Hintergrund des demographischen Wandels kommt der Konzentration der Siedlungsflächenentwicklung auf Siedlungsschwerpunkte eine besondere Bedeutung zu. Nur so können unter anderem Infrastrukturfolgekosten langfristig begrenzt werden.
In Eigenentwicklungsortsteilen darf keine geplante Förderung des Bevölkerungszuwachses von außerhalb stattfinden. Das bedeutet, Zuzugsüberschüsse sind ausgeschlossen und Ausweisungen von Bauflächen zur Aufnahme von Bauwilligen von außerhalb sind nicht erlaubt. Der Bedarf an Wohnbaufläche muss sich aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung des Ortsteils ergeben.
Der Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung ist durch eine Wohnungsbedarfsprognose nachzuweisen. Darauf hat das OVG NRW bereits in einem Urteil im Jahr 2006 ausdrücklich hingewiesen.[1] Das OVG NRW hat mit Urteil vom 18.10.2013 zu den Anforderungen, die an eine belastbare Prognose des ortsansässigen Bedarfs zu stellen sind, ergänzende Ausführungen gemacht: „Grundsätzlich muss eine Prognose, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten soll, zumindest methodisch unbedenklich und insgesamt plausibel sein.“[2] Das OVG weist dabei ausdrücklich darauf hin, dass kein „theoretischer Bedarf für die nächste Generation“ abgedeckt werden darf“.[3]
Darüber hinaus weist das OVG in seinem Urteil darauf hin, dass der Bedarf der ortsansässigen Bevölkerung durch die im Ortsteil bereits vorhandenen Immobilien zu erfolgen hat. Insbesondere sind bei der Wohnungsbedarfsermittlung die durch Generationenwechsel an den Markt kommenden Bestandsimmobilien zu berücksichtigen.[4]
Fußnoten
[1] Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen (OVG NRW), Urteil vom 4. Dezember 2006– 7 A 186/06, BRS 70 Nr. 1.
[2] Oberverwaltungsgericht NRW, 10 D 4/11.NE, S. 21.
[3] Oberverwaltungsgericht NRW, 10 D 4/11.NE, S. 22.
[4] OVG NRW, 10 D 4/11.NE vom 18.10.2013, S. 21 f.